Удачное место: как дефицит земли меняет рынок премиум-жилья Казани
В последние годы в Казани усилилась конкуренция застройщиков премиум-жилья. Под проекты этого сегмента не хватает хороших локаций, но перспективы для их развития есть
Локация – основополагающий элемент удачного премиум-проекта на рынке жилой недвижимости. Но в Казани, центр которой в последние годы активно застраивается домами высокого ценового сегмента, свободных участков, проекты на которых были бы магнитом для покупателей, практически не осталось. Об этом в интервью РБК Татарстан заявил директор компании «Текоресурс» Руслан Ковалев.
В таких условиях застройщики все больше внимания уделают качеству проектов. При этом казанский премиум-сегмент все еще уступает московскому, который более стандартизированный и дорогой.
Новая премиальность
— Как изменился рынок премиальной жилой недвижимости Казани за последние 10 лет? Усилилась ли конкуренция?
— Конкуренция, конечно же, усилилась. На растущий рынок премиальной недвижимости зашло очень много инвесторов, не связанных ранее со строительством жилья. Такая возможность у непрофильных игроков появилась благодаря банкам: практически любой желающий может получить в них деньги, бридж-кредит и стать девелопером.
Конкуренция усилилась не только за счет новых игроков, но и из-за застройщиков, которые, например, ранее занимались сегментом масс-маркета, но решили попробовать себя в премиум-классе, увидев, что стоимость квадратного метра в Казани от периферии к центру отличается в три раза. Но доля таких проектов в их портфеле, как правило, небольшая.
Почему в центре сложилась большая конкуренция и почему застройщики начинают с него? Во-первых, люди хотят строить жилье в центре для себя. Получается некая полукоммерческая история, когда, например, часть квартир они застраивают под себя и своих родственников, а остальное продают. Во-вторых, в центре, как правило, доступны только компактные земельные участки, на которых можно реализовать лишь небольшой проект и, соответственно, для этих целей потребуется привлечение не такого большого объема денег, как для комплексной застройки.
Девелоперская компания «Тэкоресурс» работает на рынке недвижимости Казани с 2003 года, занимается строительством домов бизнес- и премиум-класса и управлением недвижимостью. В ее портфеле 34 реализованных жилых и коммерческих инвестпроекта, в том числе жилые комплексы «Щапова Premium», «Архитектор», «Резиденция Архитектор», «Capri», «Милли House», «Аристократ», «Hayat», «Светский» и строящийся ЖК «Promenade».
— Чем премиальный жилой дом 2015 года отличается от премиального жилого дома 2025-го?
— Изменилось все, и нельзя сказать, что в лучшую сторону. Например, в 2015 году с точки зрения локации дома выглядели намного лучше, привлекательнее – была возможность строить их вблизи парков, в исторических местах. Сейчас центр Казани, однозначно, уплотняется.
По многим характеристикам параметры премиальности жилья ухудшились, по сравнению с тем, что было десять лет назад. На сегодня «сталинки» по каким-то позициям более премиальные, чем многие современные дома, позиционирующие себя как премиум-сегмент, в которых площадь трехкомнатной квартиры может составлять 75 кв. м. Это не премиальная недвижимость, каким бы дорогим и красивым не был фасад. В премиальной сегменте «трешка» – это 100-120 кв. м. То же самое и с высотой потолков – она должна быть 3,3-3,5 м. Если они, например, 2,7-2,8 м – это уже не премиум, это бизнес-класс.
За десять лет стандарты изменились. Например, в 2015 году застройщики могли построить четырехэтажный премиальный дом без подземного паркинга и лифта, а сейчас – это база. Даже если девелопер строит в центре трехэтажный дом на семь квартир, он должен предусмотреть подземный паркинг, связанный с подъездом, и лифт. Без этого получится никому не нужный продукт – дом будет стоять памятником.
— Как изменились подходы застройщиков к дизайнерским решениям, к концепциям, к планировкам и прочим элементам?
— Сейчас в премиальном сегменте появились современные смелые решения: витражи, панорамные окна, холлы, лобби, которые принимаются за стандарт. Но надо понимать, что премиум премиуму рознь. Например, если взять московский опыт, по которому мы тоже сейчас идем, то там премиум-сегмент не любит лобби – оно присуще бизнес-классу. В столичном сегменте де-люкс все службы находятся на цокольном этаже. Жители таких домов не хотят видеть на первых этажах магазины, бары, парикмахерские. В казанском премиум-сегменте их наличие считается плюсом. В Казани реализовать проекты де-люкс пока не позволяет их ценник.
Для меня премиальность – это не витражи, не качество и стоимость плитки, а формат квартир. Премиальность – это минимальное количество квартир на этаже, их одноуровневость в плане комнат. Например, в одном подъезде мы проектируем только трехкомнатные квартиры, в другом – комбинируем одно- и двухкомнатные. Не должны соседствовать, например, «однушки» и четырехкомнатные квартиры, потому что это разные сценарии жизни.
Должна быть продуманность сценариев жизни для каждого, что тяжело сделать в доме на 300-400 квартир. В Казани в доме премиум-сегмента должно быть не более 80 квартир. Премиальный дом на 300-500 квартир – это московский стандарт. В Казани такого пока нет.
Честная конкуренция
— Какие основные тренды в развитии рынка премиальной жилой недвижимости сейчас наблюдаются в Казани?
— У каждого застройщика свои тренды. Общий тренд для рынка, который можно выделить – уменьшение площади квартир. Сейчас 75 кв м в премиум-сегменте могут продавать как трехкомнатную квартиру, хотя в этом классе она не может быть менее 100-120 кв м. Лет семь назад мы также делали евродвушки, евротрешки. Сейчас мы идем против этого тренда: двухкомнатные квартиры идут минимум от 75 кв. м, трехкомнатные – от 120 кв м.
Самый главный тренд, который я вижу: застройщики премиальной недвижимости перестанут торговать рендерами и рекламой. Они будут вынуждены по-честному построить дом и презентовать в готовом продукте все свои компетенции и навыки. Рынок премиального жилья так и должен работать. Я думаю, что через некоторое время будет честная конкурентная борьба среди реализованных проектов - покупатели будут ходить и выбирать квартиру, которая понравится больше.
Раньше к моменту завершения строительства домов не оставалось ни одной непроданной квартиры. Но я думаю, появится тренд, что к моменту сдачи объекта будет большое количество лотов: конечно, продаваться они будут, но намного медленнее. И я думаю, что все те застройщики, кто пришел на высокую маржинальность в центре, уйдут назад, потому что брать там будет нечего. Это цикличность, которая свойственна любому рынку.
Сейчас слабый спрос, но он будет устойчивым, если будет качество. Требования к зданиям, к архитектуре выросли – сейчас все дома строятся хорошие, качество высокое. Все остальное уже маркетинг.
— Какие перспективы есть у рынка премиальной жилой недвижимости в Казани? Будет ли развиваться де-люкс сегмент?
— Надо сказать, что московский де-люкс и де-люкс казанский – это совершенно разные истории. Рынок этого жилья в Казани будет развиваться, но единичными проектами. Перспективы у него здесь слабые, потому что город небольшой, приезжих мало. Богатые люди, которые могут позволить себе жить в таком доме, не захотят светиться приобретением в нем квартиры.
Качество строительства в Казани будет всегда расти, потому что конкурентная среда усиливается, город развивается, у него высокие требования к архитектуре, качеству продуктов и услуг. Застройщики вынуждены эволюционно повышать качество своих проектов – только так можно выигрывать в условиях высокой конкуренции.
Девелоперы сейчас делают упор на маркетинг, зачастую забывая, как работать по СНИПам и нормам, некоторые застройщики берут в прорабы чуть ли не таксистов. Сейчас роль рядового строителя, прораба в проектах выходит на первый план. На наших стройплощадках, к примеру, все прорабы с высшим образованием, даже есть кандидаты наук.
Значимость локации
— Какую доля на сегодня занимают премиальные проекты на рынке жилья в Казани?
— Доля премиального жилья в Казани на сегодня небольшая. Всплеск строительства домов этого сегмента, который наблюдается в центре города в последние три-четыре года — это сиюминутная история. Новых мест под премиум-проекты уже не остается, плотность застройки увеличивается.
— Как вы в целом оцениваете ситуацию с земельным вопросом? Есть ли потенциальные участки под новые премиальные проекты?
— Земли в Казани нет. Премиальная недвижимость — это в первую очередь локация: если она хорошая, застройщику все будет прощаться. Например, если это участок в так называемой золотой миле, никто не будет скрупулезно изучать детали и изучать рендеры, потому что сразу понятно: в этом месте плохо не построят.
Есть локации, которые всегда плюс для проекта. Такие земельные участки либо закончились, либо их осталось один-два-три-четыре, но их не продают, зная, что они еще будут расти в цене.
— Премиальные жилые проекты характерны для центра города. Целесообразно реализовывать такие проекты за его пределами?
— Все хотят жить в центре. Если нет возможности жить в премиум-классе в центре, то покупатели скорее выберут загородные клубы.
Стандарты у покупателей выросли, они стали более взыскательными, не всех устраивают локации проектов. Даже если взять в пример жилой комплекс на озере Кабан – он не так притягателен, потому что это не тот центр, в котором бы хотел жить каждый.
Если бы проект реализовывался в историческом центре, например, в окружении сада Эрмитаж или Лядского сада, для привлечения покупателей ничего дополнительно делать бы не пришлось, было бы достаточно построить дом из качественных материалов с трехметровыми потолками и обычными подъездами. Поэтому таким проектам нужна уникальность, свои «фишки», такие как отдельно стоящие клубные дома, камины на последних этажах, бьюти-комнаты, фитнес-румы.
— Есть ли потребность в других городах Татарстана в премиальных жилых проектах? Целесообразно ли реализовывать их там?
— Нас приглашали работать в Нижнекамск и Альметьевск. Казалось бы, богатый край, но строить премиальное жилье там нецелесообразно. Те жители Альметьевска, кто может позволить себе жилье по стоимости 500-600 тыс. руб. за «квадрат», не купят его там ни себе, ни детям. Они, скорее, сделают выбор в пользу даже не Казани, а Москвы, потому что они не хотят быть на виду. В Альметьевске состоятельные граждане предпочитают жить за городом. Там у них есть своя «Рублевка».
Особенности казанского премиума
— Есть ли у рынка премиальной жилой недвижимости Казани особенности, которые выделяют ее, отличают от других российских городов-миллионников?
— В Казани рынок премиальной недвижимости ограничен покупательской способностью жителей. Все проекты в этом сегменте продаются за 500-600 тыс руб за квадратный метр. Есть предложения и за 700 тыс. и более, но это единичные лоты. В Москве же, к примеру, стоимость квадрата премиальной недвижимости начинается от 2 млн руб.
В столичных регионах, в топовых городах-миллионниках премиальность регламентирована и стандартизирована. Там никогда не назовут де-люкс классом семиподъездный дом более чем на 350 квартир. Площадь 65 кв. м в их премиальном сегменте — это однокомнатная квартира, которую в Казани, например, в этом же классе могут продавать как евротрешку.
Кроме того, в Москве более уникальная архитектура. В Казани, конечно, качество тоже растет, но пока все несопоставимо
— Как за последние 10 лет изменился портрет покупателя премиального жилья в Казани?
— Покупатель премиального жилья помолодел на 10 лет. Сейчас средний возраст клиентов составляет 35-45 лет. Молодежь сейчас очень мотивированная, количество молодых людей с зарплатой 300-500 тыс. руб. стало больше. Мы видим, что приходят покупать квартиры и в 25-27 лет, стараются брать ипотеку.
Базовое отличие 15-летней давности: приходили люди и сразу покупали квартиру, потому что в центре строилось всего пару домов, было уникальные предложение. Никаких ипотечных программ глобально не было. Формат расчетов изменился. Сейчас популярны рассрочки.
Можно, конечно, сказать, что клиенты стали более требовательными. Но тут многое зависит от уникальности предложения. Мы видим, что чем выше цена, тем проще принимают дом при завершении строительсва.